नव्या भाडेकरार कायद्याच्या निमित्ताने…

डॉ. उदय निरगुडकर

एखादं घर भाड्याने देण्याशी किंवा घेण्याशी प्रत्येकाचा कधी ना कधी तरी संबंध येतोच. आपण कधी विद्यार्थी म्हणून शिकायला परगावी गेल्यानंतर किंवा नोकरीनिमित्ताने तात्पुरत्या वास्तव्यासाठी दुसर्‍या शहरात गेल्यानंतर घर भाड्याने घ्यावं लागतं. अनेकजण गुंतवणूक म्हणून सेकंड होम घेतात आणि भाड्याने देतात. एखादी पिढीजात मालमत्ता उत्पन्नाचं साधन म्हणून भाड्याला लावली जाते. म्हणूनच केंद्र सरकारने नुकताच आणलेला मॉडेल टेनन्सी अ‍ॅक्ट म्हणजे भाडेकराराविषयीचा नवा कायदा प्रत्येक व्यक्तीसाठी महत्त्वाचा आहे. अर्थातच 2019 मध्ये या कायद्याचा कच्चा मसुदा सादर करण्यात आल्यानंतर याबाबत चर्चा सुरू झाली होती. खरं तर भाडेकरू ठेवणं ही कटकटीची बाब असल्याचं घरमालकांचं ठाम मत आहे तर दुसरीकडे घरमालक हे कटकटे, माजोरडे आणि जमीनदार वृत्तीचे असतात असं तमाम भाडेकरूंचं मत आहे. आपल्याकडच्या भाड्याशी संबंधित 30 ते 40 वर्षांपूर्वीच्या जुन्या कायद्यांमुळे ही परिस्थिती निर्माण झाली आहे. या कायद्यांच्या मुळाशी एक प्रकारची शोषण व्यवस्था, एक प्रकारचा अविश्‍वास आणि कालबाह्यता ठासून भरली असल्यामुळे प्रत्येकाला कधी ना कधी याचा सामना करावा लागतो आणि त्यातून शोषणाला बळी पडावं लागतं. म्हणूनच सरकारने नवा कायदा आणून या व्यवस्थेला नेटकं रुप देण्याचा प्रयत्न केला आहे, असं सकृतदर्शनी म्हणावंसं वाटतं.
2022 पर्यंत देशातल्या सर्व नागरिकांच्या डोक्यावर छप्पर म्हणजे रहायला घर असावं अशा पद्धतीचं केंद्र सरकारचं धोरण आहे. सध्या खूप मोठ्या प्रमाणावर काहीसं विस्कळीत, अनियंत्रित असलेलं मालमत्ता क्षेत्र अशी घरं बांधण्याची जबाबदारी पूर्ण करताना दिसत आहे. सरकारी पातळीवर प्रयत्न होत असले तरी आजघडीला संपूर्ण देशात हजारो नव्हे तर लाखो घरं बांधून तयार असून रिकामी आहेत. सध्या अस्तित्वात असणार्‍या कायद्यांमुळे घर भाड्याला लावणं घरमालकांना जोखमीचं वाटतं तर भाड्याच्या घरात राहणं भाडेकरूंनादेखील कटकटीचं वाटत असल्यामुळे ही परिस्थिती निर्माण झाली आहे. आपल्या मातृभूमीत एक घर असावं असा विचार करून घेतलेलं घर भाड्याने देताना परदेशस्थ नागरिक बिचकतात तर चार पैसे हाती आल्यानंतर भविष्याची तरतूद म्हणून किंवा गुंतवणूक म्हणून आणखी एक घर हवं, भविष्यात मालमत्तेच्या किंमती वाढल्यानंतर त्यातून फायदा मिळेल या उद्देशाने बांधलेली घरं आज रिकामी पडली आहेत आणि दुसरीकडे घर नाही म्हणून अनेकजण वणवण करत फिरत असल्याचं, रस्त्यावर रहात असल्याचं चित्र आपल्याला दिसून येतं.
हे चित्र बदलण्याच्या दृष्टीने आलेल्या या कायद्याचं स्वागत करायचं म्हटलं तरी त्याची अंमलबजावणी करताना चार मोठी आव्हानं समोर दिसतात. भारत सरकारच्या कॅबिनेटने या नव्या कायद्याला मान्यता दिली असली तरी यातून 2022 पर्यंत सर्वांसाठी घर आणि या व्यवस्थेत एकूणच असणारा विस्कळीतपणा आणि असंतुलित व्यवहार दूर होईल का, हा खरा प्रश्‍न आहे. आपल्याकडे आत्ता भाडेनियंत्रण कायदा अस्तित्वात असल्यामुळे मुंबईसारख्या ठिकाणी अत्यंत मोक्याच्या ठिकाणी नाममात्र भाडं देऊन भाडेकरू पिढ्यानपिढ्या रहात असल्याचं दिसून येतं. मात्र या इमारतींची कोणत्याही पद्धतीने दुरूस्ती होत नाही आणि दर वेळी पावसाळ्यात अशा जुन्या आणि मोडकळीला आलेल्या अतिधोकादायक इमारती कोसळून अनेकजण बेघर होतातच शिवाय अनेकजण जीवही गमावून बसतात. परंतु, अशा इमारतींशी संबंधित अस्तित्वात असलेले कायदे आजची आव्हानं पेलण्यास कुचकामी असल्याचं समोर येतं. इतक्या तुटपुंज्या भाड्यात आम्ही इमारतीची दुरुस्ती करू शकत नाही, असं म्हणून घरमालक हात झटकतात तर त्याच वेळी या घरासाठी अधिक भाडं देण्याची आमची तयारी नाही असं भाडेकरू बोलून दाखवतात.
ही मोडकळीला आलेली संपूर्ण व्यवस्था बदलण्यासाठी नवा कायदा आणणं अत्यंत आवश्यक होतं. मुळात निर्बंध या शब्दापासून दूर जाऊन या कायद्यामुळे आपण एक प्रकारच्या नियंत्रणापर्यंत जाऊ शकतो का, या प्रश्‍नाचं उत्तर ‘हो’ असं आहे. तसंच या संपूर्ण भाडेकराराच्या व्यवसायाला यामुळे एक प्रकारची अधिकृतता येईल का, तर त्याचंही उत्तर ‘हो’ असंच आहे. परंतु, हा सगळा व्यवहार, हा संपूर्ण उद्योग सकारात्मक पद्धतीने पुढे जाईल का, याबाबत नेमकं काहीच सांगता येत नाही. याबाबतचं प्रश्‍नचिन्ह अद्याप कायम आहे. याचं कारण म्हणजे शेकड्यातले फक्त 20 ते 25 टक्के करारपत्रांची नोंदणी केली जाते, उर्वरित सगळे तोंडी व्यवहार असतात आणि त्यात प्रत्येकजण आपापल्या सोयीने कलमं टाकतो आणि तिथेच कुठे तरी पिळवणुकीला सुरूवात होते. या कायद्यामुळे यावर काही उपाय दिसत नसल्याने पदरी निराशा येते असं म्हणावं लागेल. नव्या कायद्यामुळे भाडेकरारातून होणार्‍या कज्जेदलालीसाठी तीन प्रकारची व्यवस्था करण्यात आली असून यात सर्वोच्च पातळीवर रेंट ट्रिब्युनल, त्याआधी रेंट अ‍ॅथोरिटीचे दोन टप्पे अशी रचना उभी रहात आहे. अर्थात त्या रचनेतून न्याय मिळेल ही अपेक्षा असून ही एक सकारात्मक बाब आहे असं म्हणत अनेक बांधकाम व्यावसायिकांनीही त्याचं स्वागत केलं आहे.
आणखी एक महत्त्वाची बाब म्हणजे आपल्याकडे प्रत्येक राज्यागणिक भाडेनियंत्रण कायदे अस्तित्वात आहेत आणि ही सगळीच व्यवस्था एक प्रकारे या क्षेत्राच्या वाढीसाठी घातक आहे. एखाद्या भाडेकरूने भाडं न देता गैरव्यवहार केले तर त्याला काढायची प्रक्रिया अत्यंत जटील आहे. तसंच घरमालकाने दिलेले शब्द फिरवून पुरेशा सोयी-सुविधा दिल्या नाहीत, वीज, पाणी यासारख्या अत्यावश्यक सेवांच्या जोडण्या कापून टाकल्या तर त्याविरोधात न्यायालयात जाण्याची प्रक्रियाही अत्यंत जटील आहे. नव्या कायद्यांमुळे या सर्व व्यवस्थेला एक कालबद्धता आणि सूत्रबद्धता लाभेल अशी अपेक्षा आहे. दुसरी महत्वाची बाब म्हणजे यामध्ये खूप मोठ्या प्रमाणावर संगणक साक्षरता येणं आवश्यक आहे. ती पहायला मिळत असली तरी अशा प्रकारच्या रचनेला अद्यापही आधार आणि पॅनसारखी कागदपत्रं का लागतात याचं उत्तर नव्या कायद्यात मिळत नाही.
इथे स्थलांतरित मजुरांचा प्रश्‍नही खूप महत्त्वाचा ठरतो. कोरोनाकाळात स्थलांतरित मजुरांचे झालेले हाल आपण पाहिले. काहीजणांनी हजारो किलोमीटर अंतर पायी कापून आपलं गाव गाठलं. या दरम्यान काहींनी प्राणही गमावले. अशा स्थलांतरित मजुरांची मुंबईसारख्या शहरातली संख्या 20 ते 25 लाखांच्या आसपास आहे, असं एक सर्वेक्षण सांगतं. इतकंच नाही, तर एका छोट्याशा खोलीत दहा ते 15 मजूर दाटीवाटीने राहतात. या मजुरांच्या हालअपेष्टा या नव्या कायद्यामुळे कमी होणार का, हा खरा सवाल आहे. याशिवाय अविवाहित, एकटे वृद्ध, लिव्ह इन रिलेशनमध्ये राहणारे, जातीच्या उतरंडीत दुर्दैवाने खालच्या पातळीवर समजले जाणारे, अल्पसंख्याक वर्गातले आणि तृतीयपंथी यांच्या घराचे प्रश्‍न अधिक जटील आणि कठीण आहेत. हे प्रश्‍न सोडवण्याच्या दृष्टिकोनातून हा नवा कायदा नेमकी कोणती सकारात्मकता आणणार हे तपासून पाहणं गरजेचं आहे. सामााजिकदृष्ट्या सर्वांना एकत्र आणण्यासाठी ज्या वातावरणनिर्मितीची अपेक्षा आहे, ते मात्र यातून घडताना दिसत नाही. एखाद्या करारपत्राची नोंदणी करण्यात न आल्यास कोणताही दंड आकारण्याची तरतूद या कायद्यात दिसत नाही.
मुळात दिल्लीमध्ये अशा प्रकारचा कायदा राबवण्याचा प्रयत्न अयशस्वी ठरला. हा कायदा अयशस्वी ठरण्यामागच्या कारणांचा अभ्यास करण्यात आला आहे का, याचादेखील विचार होणं महत्त्वाचं आहे. मुळातच भाडेकरू आणि घरमालक हा विषय राज्याच्या अखत्यारितला आहे. अर्थातच हा नवा कायदा केंद्राने केला असल्यामुळे भाजपशासीत राज्यात राबवला जाईल. मात्र बिगर भाजपशासित राज्यात तो राबवला जाईल का, हा प्रश्‍न आहे. असं असलं, तरी या कायद्याची उपयुक्तता नाकारता येत नाही. तीन महिने झाल्याशिवाय भाड्यात कोणत्याही प्रकारची वाढ करता येणार नाही आणि घरांसाठी दोन महिने तर व्यापारी जागेसाठी सहा महिन्याच्या सिक्युरिटी डिपॉझिटच्या तरतुदीचं स्वागतच करायला हवं.